9.1万套！12月同比涨170%！2018广州全年一手成交数据出炉
2018年的最后一天，广州楼市所有成绩已尘埃落定。
前几天，乐居君带大家回顾了2018年广州房贷利率、土地成交、新盘入市以及旧村改造等一系列情况，详情回顾请戳：
而今日，广州楼市成交数据也如期而至。“开局平淡，金九爆发，年底翘尾”寥寥数字，真实反映了广州楼市今年的情况，但却又让人意犹未尽。
接下来，就让乐居君向大家细细道来，今年的广州楼市到底经历了什么。
12月网签量创全年新高
2018年，广州一手住宅网签总套数为91759套，同比微涨2%，处于近九年来中等水平。
各区情况方面，增城以网签30109套的成绩稳坐全市冠军宝座，成为全市唯一一个网签量冲破三万的区，大佬地位依旧无人能撼动。
位列亚、季军的分别是黄埔和南沙，网签套数分别为13635、12560套，但同比均下跌，跌幅分别为15%、9%。
得益于积压网签，中心区天河、海珠、白云和荔湾网签量同比涨幅均超过100%，其中海珠网签量还名列中心区第一。
而跌幅最大的为花都，网签量同比下跌近5成，其6449套的成绩排在外围区倒数第二，仅比倒数第一的从化多出1887套。
有趣的是，通过对比2017年和2018年各月份的网签成交量，可以发现以5月份为分界点，2017年的1-4月网签量高于2018年1-4月网签量，而从5月份开始，2018年网签量开始反超2017年，9月、12月还出现了全年两个最高点。
而且今年12月一手住宅网签量创全年新高，达15077套，对比起去年同期增幅近170%！
统计日期截止到2018.12.30
是什么原因导致今年广州楼市出现三大转折点？我们来细细分析。
2018年楼市三大转折点
5月 | 由于今年春节假期较晚（2月中下旬），不少买家3月中才陆续回流，导致一季度表现疲软。随着5月末增城一些中高端项目入市，该区备案价进行一定程度的“优化”。与此同时该区网签速度亦较早前加快，部分低单价项目“闻风而动”，借备案价优化“东风”，主打“最低三成首付”卖点加快推货节奏，刺激6-7月成交提升。华南地区的订单数量整体比去年增长10%。 |
9月 | 作为传统销售旺季，加上临近年末开发商冲业绩，9月初起市场供应明显增加，不少项目抢在国庆前入市，如增城朱村大盘科慧花园、南沙阳光城丽景湾、越秀滨海新城等均选择9月推货；与此同时，朱村、金洲、白云新市等热门板块部分楼盘小幅让利以促成交。 |
12月 | 10月中旬广州公布了备案价优化措施。在此期间，除增城外的其他区域等待实签措施落地，导致10、11月成交大幅减少。直至11月下旬-12月初南沙率先落地实签，其他区紧随其后，成交量在12月才被充分释放，表现出“翘尾行情”。 |
同比微涨3%
据广州中原研究发展部统计，截止12月末广州一手销售均价为2.72万元/㎡，同比微涨3%。
可见在成交活跃度较低的市况下，大部分项目售价保持平稳，不轻易变动价格，“以价换量”成为下半年市场的一大特征。
但随着近年一些标杆地块陆续转化为一手项目，南沙、番禺及花都的最高均价都有3000~7000元/㎡的涨幅，区域价格变动明显。
图片来源：合富研究院
再来看看各月份成交均价走势图。可以看出，这一年广州一手房成交均价在3万元/㎡的水平线上下浮动，最高均价出现在9月份，达31945元/㎡。
统计日期截止到2018.12.30
一手住宅成交Top10成交热盘
由东、南部四区包揽
没想到，排名今年网签TOP10榜单的楼盘居然是番禺的广州亚运城！
从下表可以看到，广州亚运城单盘成交41.97万㎡，占10大热盘总成交面积的20%，实力不容小觑。
从总体上看，今年热盘均来自番禺、南沙、黄埔、增城4区，“热区包揽，热盘集中”为今年Top10榜一大特征。
与去年Top10项目来自不同板块的情况不同，今年热盘均来自番禺、南沙、黄埔、增城4区，金洲、朱村板块各有两盘上榜。
另一方面，十大热盘售价平均售价为2.2万元/㎡，可从侧面反映目前广州市场上买家较青睐的价格范围集中在2~2.5万元/㎡之间。
数据来源：中原研究发展部
一手住宅供应创近4年新高
天河库存告急，黄埔、增城不足6个月
同属于“调控次年”，今年广州一手住宅的市场供求表现与2014年特征相类似。
得益于2016年底以来商住用地出让增加，2018年陆续享受土地转化一手住宅的“甜头”，今年整体供应面积达1086.45万㎡，创近4年新高。另一方面，由于成交面积下降，今年出现自2014年以来的又一次“供大于求”。
数据来源：中原研究发展部
全年新批呈现4个“波峰”，分别出现在3月、5-6月、9月、11-12月。下半年备案价优化、预售证发放速度逐渐提高等积极因素刺激，加上房企推货冲业绩，供应量大幅增加。
库存方面，由于年初成交量偏低，导致一手住宅去化周期上升至接近11个月，随着下半年9月、12月成交量回升，库存周期回落至9.5个月。
数据来源：中原研究发展部
目前，由于今年中心区积压网签处理速度加快，天河、海珠、荔湾可售面积较去年大幅降低。
截止2018年12月底，天河剩余可售面积仅15.72万㎡，消化周期1.9个月，可见目前该区缺货情况严重。
海珠与天河面临情况相似，由于近年供地偏少，一手供应能力下降，消化周期亦呈现缩短趋势；此外，较受市场关注的东部区域黄埔、增城消化周期亦不足6个月。
“四大金刚”为来年保驾护航
广州中原研究发展部认为，虽然2018年广州一手成交表现欠佳，但今年第四季度发生的基本面变化却朝着积极的方向改善。首先，以增城、南沙、番禺为首的区域陆续优化备案价落地“实签”，买家首付压力大幅降低，入市意愿增强。
其次，从广钢、东圃、新市等中心区板块新批情况来看，目前已实现一次性获批过百套单位，市场供应渠道更加通畅，买家选择空间增大。
此外，第四季度网签效率明显提高，据了解，目前番禺、南沙等区最快可实现一周完成网签。最后，房贷利率下调，额度相对宽松，可降低买家月供压力。
可以预计，备案价优化、市区新批放开、房贷利率下调、网签加快这“四大金刚”，将会为来年楼市保驾护航。
最后，中原研究发展部认为，2017年由于“330”失去购房资格的买家将陆续回流，这一部分购买力将刺激成交反弹。其次，首付压力、项目让利将降低置业压力，让此前因资金不足放弃入市的买家重新进入市场，市场逐步回暖预计明年实际成交稳定在8.3-8.5万套。
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广州乐居
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